7.2'lik Van Depremi sonrasında gündeme gelen ve 6 aylık sıkı bir çalışma
sonrasında hazırlanıp geçtiğimiz hafta Meclis'ten geçen, kentsel
dönüşüm olarak bilinen 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkındaki Kanun Tasarısı' ile birlikte Türkiye genelinde 20 yılda 14
milyon konutun elden geçirilmesi planlanıyor.
Dönüşüm öncelikli olarak riskli alanlar olarak görülen Avcılar,
Zeytinburnu, Ümraniye ve Pendik ilçelerinden başlayarak ülke geneline
dalga dalga yayılacak. Dönüşümün Türkiye'ye maliyetinin 350- 400 milyar
dolar olması beklenirken, bu rakamın 100 milyar dolarlık bir bölümü ise
İstanbul'a ait olacak.
Yasanın detaylarını ve akılları kurcalayan 25 sorunun cevabını
Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak, haber7'ye açıkladı.
1-)Binamız yıkılacak mı nasıl anlayabiliriz?
"Binanız 'riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı' grubuna giriyorsa evet
yıkılacak. Binanızın masrafları size ait olmak üzere kat malikleri,
Bakanlık tarafından yetkili kurum ve kuruluşlara risk tespit işlemi
yaptırılarak sonuç belediyeye bildirilecek. Bu tespit işlemi için bina
maliklerine bir süre verilecek ve bu süre için de tespiti kat malikleri
yapacak."
2-)Kat malikleri binalarına 'riskli yapı' tespiti için başvuru
yapmazlar ise ne olur?
"Binanızın riskli yapı olup olmadığını anlamak için size verilen süre
içinde siz bir başvuru yapmaz iseniz; bu süre içinde tespit Bakanlıkça
yada Belediyelerce yapılacak yada yaptırılacak."
3-)Binamızın yıkılmasını istemiyoruz itiraz hakkımız var mı?
"Evet itiraz hakkınız var. Yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı
olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz
edebilir. Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat,
jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukuk öğrenimi görmüş öğretim
üyeleri arasından seçilecek üç ve Bakanlıkta görevli iki kişiden teşkil
edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak."
4-)İtiraz edilmesi durumunda yapılan masrafları kim karşılayacak?
"İtiraz işlemini takip eden süre içersinde bakanlık ve belediyenin
yaptığı tespit çalışmalarının tüm masrafları kat malikleri tarafından
karşılanacak karşılanamadığı durumda ilgili tapu müdürlüğüne
bildirilecek. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa
payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde
bulunarak hak sahiplerine de bilgi verecek."
5-)Binamız riskli yapı olarak tespit edildikten sonra ne olacak?
"Binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, tapu kütüğünün beyanlar
hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş
günü içinde Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından ilgili tapu
müdürlüğüne bildirilecek."
6-)Binamızın yıkılmasını istemeyen kat malikleri var bu durumda
başvuru yapamayacak mıyız?
"Binanızı ister kendiniz ister yetkili kurum tespit etmiş olsun eğer
riskli yapı olarak değerlendirmişse çoğunluk aranmayacak ve yıkılacak.
Dolayısıyla itiraz eden varsa bile başvuru yapabilirsiniz."
7-)Binaların yıktırılması nasıl olacak?
"Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların kat mâliklerine 30
günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde bina, kat mâlikleri
tarafından yıktırılmadığı takdirde, belediye tarafından yıktırılacağı
belirtilir ve tekrar ek süre verilir. Verilen bu süre içinde de kat
mâliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapılar tahliye
ettirilerek yıktırılacak."
8-)Yıktırma masraflarını kim karşılayacak?
"Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit ile özel bir anlaşma yapıldıysa
yıkımı müteahhit firma yapabilir. Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye
tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne
bildirilicek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının hakları
oranında ipotek koyacak ve bunu hak sahiplerine bildirecek."
9-) Yıkım aşamasında müteahhitle anlaşma nasıl sağlanacak?
"Öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilecek. Bina sahipleri
yıkım aşamasında müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartları
aralarında özel bir anlaşma ile sağlayabilecek."
10-)Binamız yeni yapıldı ama riskli alan içinde kalıyor yine de
yıkılacak mı?
"Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanlar; riskli alan, rezerv
alanı sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılar
(yeni yapılmış olan bina, riskli olmayan bina) uygulama bütünlüğü
bakımından birlikte değerlendirileceği için gerekirse yıkılacak."
11-) İmar ve yapılaşma sürecinde durdurma yetkisi TOKİ ve
Belediye'nin mi olacak?
"Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare (belediye),
riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv
yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince
her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurma yetkisine
sahip olacak."
12-) Elektrik su ve doğalgaz hizmeti verilmeyecek mi?
"Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep
edilmesi hâlinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara
elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek ve verilen hizmetler
ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulucak."
13-)Kiracı olanlara yardım edilecek mi?
"Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda ki kiracı veya ayni hak sahibi
olanlara da geçici kira ve konut yardımı yapılabilecek."
14-)Bina yıkıldıktan sonra nasıl değerlendirilecek?
"Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazlarda daha
önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerine
sorulmadan, tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilecek ve önceki vasfı ile
değerlendirilecek.
Eğer kat mâlikleri ile yapılan anlaşma var ise şartları tapu kütüğünde
belirtilerek kat mâlikleri adına payları oranında tescil edilecek. Bu
taşınmazların sicilinde bulunan her türlü şerh hisseler üzerinde devam
edecek. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit
ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare(belediye) tarafından
re'sen yapılır veya yaptırılır."
15-)Yıkımdan sonra nasıl anlaşma sağlanacak, çoğunluk aranacak mı?
"Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya
hâsılat paylaşımı ve diğer usûller ile yeniden değerlendirilmesine,
sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu
ile karar verilecek."
16-)Anlaşmaya yanaşmayan malikler ne olucak?
"Çoğunluk 2/3 ye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa
payları, rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere
anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılır. Bu
şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın
talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı
ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir ve yapılan anlaşma
çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır
veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ'ye veya Belediyeye devredilir."
17-) Üzerindeki bina yıkılmış olan kat malikleri aralarında anlaşma
sağlayamazlar ise kamulaştırma yoluna gidilecek mi?
"Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın mâliklerine yapılan tebligatı
takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma
sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya Belediye (İdare) tarafından
acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecek. Bu Kanun uyarınca yapılacak
olan kamulaştırmalar, ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek
kamulaştırmanın re'sen tapu siciline işlenmesi sağlanacak."
18-)Anlaşma ile tahliye edilen binalardaki kat maliklerine yardım
yapılacak mı?
"Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların
mâliklerine ve mâlik olmasalar bile bu yapılarda kiracı olarak en az bir
yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere
konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya
konut sertifikası verilebilir."
19-)Bina sahibi yıkılan binasını kendisi yapmak isteyebilir mi?
"Konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek
isteyenlere de kredi verilebilecek. Dar gelirli olarak kabul edilenlere
verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya Belediye
tarafından, borçlandırma suretiyle de verilebilicek."
20-) Güçlendirilebilecek binaların güçlendirme maliyetlerini kim
karşılayacak?
"Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü
amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen
yapılar için, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme
kredisi verilebilecek."
21-)Açılan davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilmeyecek.
"Yapılan tespitler sonrası, idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden
itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Ancak bu davalarda yürütmenin
durdurulmasına karar verilemez."
22-)Yıkılacak binaların ve alanların yeni imar çalışmasını kim nasıl
yapacak?
"Bakanlık, TOKİ ve Belediye (İdare); danışmanlık, yazılım, araştırma,
her tür ve ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro
bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım plânı çalışmalarını, her tür ve
ölçekte plân yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm
uygulamalarını birlikte gerçekleştirecekler."
23-) Yıktırma ve tahliye işlerini engelleyen kişi ve kamu görevlileri
hakkında Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusu yapılabilecek mi?
"Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile
değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin
durumuna göre Türk Ceza Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet
Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulacak. Riskli yapıların tespiti,
bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair
görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında,
tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacak."
24-)Gecekondu sahiplerine yardım yapılacak mı?
"Gecekondunun sahibine, gecekondusuna karşılık gelecek şekilde,
borçlanma suretiyle veya konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp
ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde
kredisi sağlanmak suretiyle, konutunu yapıncaya kadar, nakdi yardım
yapılabilecek."
25-)Tarafların anlaşamadıkları durumlarda mahkemelerde bilirkişi
olarak kimler görev alacak?
"Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği'ne bağlı meslek odalarının her
biri tarafından, üyelerinin oturdukları yer gözönünde bulundurularak;
taşınmaz mal sahipleri veya kiracılar arasından nüfusa göre belirlenen
bilirkişi sayılarının en az üçte biri kadar bilirkişi, her yıl Ocak
ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adreslerini belirten listeler
valiliklere verilecek.
Taraflar, mahkemelere bildirilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıdaki
fıkrada belirtilen kimseler arasından bilirkişi seçmekte
anlaşamadıkları takdirde; bilirkişiler, hâkimin kararı ile tayin edilen
gün ve saatte, valilikçe, tarafların huzurunda ve gelmeyenin gıyabında
kura yolu ile seçilir. Valilik, kuranın âdil olarak yapılabilmesi için
gerekli tedbirleri alır. Kuraya ilişkin itirazlar, davanın görüldüğü
mahkemece karara bağlanır.
Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı
değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl
Ocak ayı içinde, mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası
Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı
bulunan yerlerde, değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle
Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz
geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara
veya belediyenin (idare) belirleyeceği uzmanlara yaptırılacak."